Bail cessible Hors du cadre familial (28-04-2006)

Jusqu'à présent, le bail rural n'était transmissible qu'au conjoint ou à un descendant. Avec la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006 (1), il est dorénavant cessible hors du cadre familial. Ce nouveau contrat de location obéit à des règles particulières.

La conclusion d'un bail cessible nécessite la volonté expresse des parties à se soumettre aux dispositions spécifiques de ce type de bail (2). Le contrat doit obligatoirement être écrit et passé devant un notaire.

Il doit contenir une clause autorisant le preneur à céder son bail hors du cadre familial. Le non-respect d'une seule de ces règles entraîne la nullité de la clause de cession. Le bail n'est pas nul, mais il sera requalifié en bail à ferme de neuf ans. Toutefois, le statut du fermage s'applique dès lors que le régime spécifique du bail cessible ne lui est pas contraire.

1. Prix du bail

Le loyer du bail cessible est fixé librement entre le minimum prévu dans l'arrêté préfectoral et le maximum majoré de 50 %. La durée du bail cessible est de dix-huit ans au minimum. Toute clause contraire serait réputée nulle et non écrite.

Le contrat se renouvelle tacitement par période d'au moins cinq ans, à moins qu'un congé ne soit signifié par acte d'huissier dix-huit mois au moins avant son terme. Le bailleur n'a pas à motiver son congé.

Le bail renouvelé demeure un contrat cessible hors cadre familial et conserve ses spécificités, sauf conventions contraires.

2. Indemnités

En cas de résiliation ou de non-renouvellement de la location par le bailleur, une indemnité est due au preneur si la décision n'est pas motivée. En revanche, aucune indemnité n'est due dès lors que le preneur ne paie pas le fermage et/ou les charges qui lui incombent, compromet la bonne exploitation du fonds ou ne respecte pas les clauses environnementales du bail. Les parties ne peuvent pas, d'un commun accord, écarter l'indemnité.

L'évaluation de l'indemnité d'éviction correspond au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Ce qui permettra d'inclure entre autres, sauf si le bailleur apporte la preuve que le préjudice est moindre, la dépréciation du fonds, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur.

Selon certains spécialistes en droit rural, l'indemnité pourrait également correspondre à la valeur économique du droit au bail. En effet, avec ce type de bail, le droit au bail a désormais une valeur patrimoniale. La difficulté sera d'évaluer ce pas-de-porte dans la mesure où le preneur évincé conservera les droits à paiement unique (DPU).

A cette indemnité d'éviction s'ajoute l'indemnité pour améliorations apportées au fonds.

3. Cession du droit au bail

La cession du bail ne nécessite pas l'accord du propriétaire, mais une simple information préalable par lettre recommandée avec accusé de réception. L'identité du cessionnaire pressenti et la date de la cession projetée doivent y être mentionnées.

L'absence de ce formalisme entraîne la nullité de la cession et la résiliation du bail. Le bailleur peut s'opposer à cette cession pour un motif légitime, par saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, dans un délai de deux mois. Sans réponse de la part du bailleur, le preneur peut céder son bail et monnayer le droit au bail (fonds agricole).

Le repreneur du bail pourra être le bailleur. En effet, les parties peuvent prévoir dans le contrat que le bailleur pourra acquérir par préférence le bail cédé isolément. Cette disposition permet au propriétaire de s'opposer à la cession projetée en « rachetant le droit au bail » au locataire.

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(1) Téléchargez la

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(2) Articles L. 418-1 à L. 418-5 du code rural.

Safer: droit de préemption limité

Le droit de préemption des Safer est écarté à condition que le bail cessible ait été conclu depuis au moins trois ans.

Quant au droit de préemption du preneur, il s'exerce mais avec une restriction importante: il n'a pas la possibilité de contester le prix et les conditions demandées devant le tribunal si son bail a plus de trois ans.

Régime fiscal

Les biens loués par bail cessible hors du cadre familial sont soumis au même régime fiscal que les baux à long terme :

- exonération de taxe de publicité foncière ;

- exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence des trois quarts de leur valeur si elle n'excède pas 76.000 euros et la moitié au-delà ;

- exonération totale ou partielle de l'impôt de solidarité sur la fortune ;

- taux réduit à 0,6 % du droit de vente d'immeubles sur la fraction du prix n'excédant pas 99.000 euros comprenant l'engagement de justifier, dans un délai d'un an, la conclusion d'un bail.

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